En résumé :
Dès 2034, les logements classés E au DPE ne pourront plus être reloués ni voir leur bail renouvelé, sauf exceptions. Bailleurs, SCI et copropriétés doivent anticiper DPE, audits et travaux pour éviter baisse de loyer, litiges et sanctions.
Loi Climat 2034 : ce qui attend les logements classés E
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 redessine progressivement le paysage locatif français. Son objectif : éradiquer les passoires énergétiques du parc locatif d’ici une dizaine d’années.
Après les logements classés G (interdits depuis le 1ᵉʳ janvier 2025) et avant les F (interdits au 1ᵉʳ janvier 2028), c’est au tour de la classe E d’être visée par le calendrier légal. Cette interdiction entrera en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2034.
Si cette échéance paraît lointaine, elle concerne un nombre considérable de biens immobiliers en France. Anticiper dès maintenant permet d’éviter les mauvaises surprises et d’étaler les travaux dans le temps.
Le calendrier complet des interdictions de location
La loi Climat et Résilience fixe un calendrier progressif basé sur la classe énergétique du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Chaque palier correspond à un seuil de consommation d’énergie primaire exprimé en kWh/m²/an.
| Classe DPE | Consommation énergétique | Date d’interdiction de location |
|---|---|---|
| G | Supérieure à 420 kWh/m²/an | 1ᵉʳ janvier 2025 (déjà en vigueur) |
| F | 331 à 420 kWh/m²/an | 1ᵉʳ janvier 2028 |
| E | 251 à 330 kWh/m²/an | 1ᵉʳ janvier 2034 |
Cette classification repose sur un double critère : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. C’est systématiquement la plus mauvaise des deux étiquettes qui détermine la classe finale du logement.
Référence légale : article L. 173-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.
Qui est concerné par cette interdiction en 2034 ?
Le périmètre d’application de cette mesure est large et touche différents profils de propriétaires bailleurs. Voici les principaux acteurs concernés :
- Bailleurs particuliers, que ce soit en location nue ou meublée, dès lors que le logement sert de résidence principale au locataire.
- SCI familiales et patrimoniales, soumises aux mêmes obligations que les particuliers.
- Propriétaires de biens en copropriété, qui devront composer avec les décisions d’assemblée générale sur les travaux communs.
Un point important : les meublés de tourisme ne sont pas concernés par ce calendrier. Ils relèvent d’un régime distinct encadré par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux plateformes comme Airbnb ou Booking.
Autre précision essentielle : les baux en cours peuvent se poursuivre normalement jusqu’à leur terme. En revanche, aucun renouvellement de bail ne sera possible après le 1ᵉʳ janvier 2034 pour un logement classé E.
Location ou vente : une distinction fondamentale
Ce calendrier d’interdiction ne s’applique qu’à la mise en location. Un bailleur qui souhaite vendre son bien classé E n’est pas soumis à cette échéance.
Toutefois, la vente d’un bien en monopropriété classé E, F ou G impose la réalisation d’un audit énergétique, en complément du DPE classique. Cette prestation, distincte du diagnostic de performance énergétique, doit être réalisée par un professionnel qualifié.
Les exceptions légales prévues par les textes
L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience, prévoit des cas où le juge ne peut pas imposer de travaux au bailleur. Ces exceptions documentées doivent être justifiées par des preuves solides.
Bâtiment protégé au titre du patrimoine
Les monuments historiques, secteurs sauvegardés et abords classés UNESCO bénéficient d’un régime particulier. C’est notamment le cas du centre historique de Bordeaux, classé UNESCO depuis 2007.
Si l’isolation thermique par l’extérieur est interdite par la réglementation locale, cette exemption peut être invoquée. Les échoppes bordelaises typiques sont souvent concernées par cette situation.
Désaccord en copropriété sur les travaux
Lorsque l’assemblée générale refuse les travaux de rénovation énergétique nécessaires sur les parties communes, un propriétaire individuel peut justifier son impossibilité d’agir seul. Un procès-verbal d’AG documenté est indispensable pour étayer ce dossier.
Coût disproportionné des travaux
Si le montant des travaux nécessaires est disproportionné par rapport à la valeur du bien, une exemption peut être invoquée. Les modalités d’appréciation sont précisées par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.
Pour constituer un dossier solide, il est recommandé de rassembler :
- Des devis détaillés des travaux nécessaires à la rénovation énergétique.
- Une estimation immobilière documentée de la valeur actuelle du bien.
- Le cas échéant, une attestation établie par un professionnel qualifié.
Impossibilité technique démontrée
Certaines configurations de biens rendent les travaux d’amélioration énergétique techniquement impossibles : combles inaccessibles, contraintes structurelles majeures, etc. Cette situation doit obligatoirement être attestée par un professionnel compétent, comme un architecte ou un bureau d’études thermiques.
Attention : la charge de la preuve repose entièrement sur le bailleur. En cas de contrôle ou de litige avec un locataire, c’est au propriétaire de fournir l’ensemble du dossier justificatif.
Que risque un bailleur qui ne respecte pas cette obligation ?
Depuis la loi Climat et Résilience (article 160) et le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, la performance énergétique fait désormais partie intégrante des critères de décence d’un logement.
Un bailleur qui continue de louer un logement interdit s’expose à plusieurs conséquences, prévues par l’article 6 de la loi n° 89-462 :
- Une action en justice du locataire devant le tribunal judiciaire pour faire reconnaître le caractère non décent du logement.
- Une réduction de loyer ordonnée directement par le juge.
- Une suspension du paiement du loyer jusqu’à mise en conformité du logement.
- Le versement d’indemnités pour le préjudice subi par le locataire.
- L’obligation de réaliser des travaux sous astreinte journalière, à la charge exclusive du bailleur.
- Dans les cas les plus graves, la résolution du bail aux torts exclusifs du propriétaire.
Votre DPE actuel reflète-t-il la réalité de votre logement ?
Avant d’engager des travaux coûteux, il est essentiel de vérifier si votre diagnostic actuel est encore fiable. La méthode de calcul a évolué, et plusieurs situations méritent d’être distinguées.
DPE réalisé avant juillet 2021
La méthode 3CL, en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, a profondément modifié les règles de calcul. Les diagnostics antérieurs à cette date sont obsolètes depuis le 31 décembre 2024. Un recalcul peut faire gagner une à deux classes énergétiques à votre logement.
Logement chauffé à l’électricité
Si rien n’a changé dans votre logement depuis votre dernier DPE, bonne nouvelle : l’arrêté du 13 août 2025 abaisse le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité, passant de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026.
Cette modification fait gagner une classe énergétique à de nombreux logements électriques. Inutile de refaire un diagnostic complet : la mise à jour s’effectue gratuitement sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite sur place.
Travaux de rénovation réalisés récemment
Si vous avez modifié le système de chauffage, remplacé les menuiseries ou renforcé l’isolation, votre ancien DPE ne reflète plus la réalité. Dans ce cas, un nouveau diagnostic avec visite est indispensable pour constater le classement réel de votre bien.
Anticiper cette échéance de 2034 dès aujourd’hui, c’est se donner le temps de planifier sereinement les travaux nécessaires et d’éviter les sanctions liées à la non-décence du logement.
