En résumé :
Les données ADEME révèlent de forts écarts entre villes : Paris compte 18,2 % de passoires thermiques contre 2,5 % à Montpellier. Climat, âge du bâti, réglementation et réforme du DPE en 2027 redessinent les enjeux pour propriétaires et diagnostiqueurs.
Ce que révèlent vraiment les chiffres de l’ADEME
Derrière le terme générique de passoire thermique, il y a une réalité très contrastée selon les villes. L’open data ADEME, a passé au crible 15,7 millions de diagnostics pour établir un classement sans équivalent des 20 plus grandes villes françaises.
Résultat : la moyenne nationale s’établit à 9,8 % de logements classés F ou G. Mais entre Paris et Montpellier, l’écart dépasse un facteur 7. Un chiffre qui mérite d’être décortiqué, surtout pour les professionnels du diagnostic immobilier et les futurs diagnostiqueurs qui doivent maîtriser ces enjeux pour leurs clients.
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S'entrainer gratuitementParis, championne toutes catégories des passoires thermiques
Avec 18,2 % de passoires thermiques, la capitale affiche un taux presque deux fois supérieur à la moyenne nationale. Concrètement, cela représente 154 156 logements classés F ou G sur les 848 271 DPE analysés dans la ville.
Ce résultat n’est pas une surprise pour les spécialistes du secteur. Plusieurs facteurs structurels expliquent ce score :
- Un bâti ancien, souvent haussmannien, mal isolé par conception
- Des logements de petite surface, mécaniquement plus difficiles à bien classer selon la méthode de calcul du DPE
- Un chauffage électrique ou collectif ancien, moins performant que les systèmes individuels récents
Juste derrière, on retrouve Saint-Étienne (10,5 %) et Le Havre (10,4 %), deux villes qui dépassent également la moyenne nationale, avec des problématiques de parc ancien similaires.
Le podium des villes les plus touchées
| Ville | Taux F+G | Nombre de passoires |
|---|---|---|
| Paris | 18,2 % | 154 156 |
| Saint-Étienne | 10,5 % | 6 304 |
| Le Havre | 10,4 % | 6 472 |
Le Sud de la France, grand gagnant du classement énergétique
À l’autre extrémité du tableau, les villes méditerranéennes affichent des taux de passoires thermiques remarquablement bas. Montpellier ferme la marche avec seulement 2,5 %, suivie de près par Nîmes (2,8 %), Marseille (3,5 %) et Toulon (4,2 %).
L’explication tient avant tout au climat. Le DPE intègre les besoins de chauffage dans son calcul : moins un logement a besoin d’être chauffé, meilleure est son étiquette, à qualité de bâti équivalente. Les hivers doux du Sud jouent donc mécaniquement en faveur de ces territoires.
Ce biais climatique est important à comprendre pour quiconque se forme au diagnostic de performance énergétique : un logement bien classé à Montpellier n’est pas forcément mieux isolé qu’un logement moins bien classé à Lille. C’est l’usage réel de chauffage qui diffère.
Les villes intermédiaires, un parc plus équilibré
Entre ces deux extrêmes, la majorité des grandes villes se situent dans une fourchette modérée. Lyon (6,9 %), Bordeaux (6,2 %) et Strasbourg (6,2 %) restent sous la moyenne nationale, tout comme Nantes (5,4 %) et Toulouse (4,3 %).
Ces villes bénéficient souvent d’un parc immobilier plus récent ou d’une politique de rénovation énergétique plus avancée, sans pour autant profiter d’un climat aussi favorable que les villes du Sud.
Le marqueur E+F+G : 1 logement sur 4 potentiellement concerné
Au-delà des seules passoires thermiques, l’Observatoire met en lumière un autre indicateur clé : le cumul des étiquettes E, F et G, qui représente 25,7 % du parc national. Ce chiffre est stratégique car il englobe tous les logements potentiellement concernés par les évolutions de la Loi Climat et Résilience.
À Paris, ce taux grimpe à 45,3 % : près d’un logement sur deux appartient à cette catégorie à risque. Un chiffre qui doit alerter propriétaires bailleurs et futurs acquéreurs parisiens, qui seront directement concernés par l’interdiction progressive de location des classes E d’ici 2034.
Calendrier des interdictions de location
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location
- À partir de 2028 : les logements classés F seront concernés
- À l’horizon 2034 : les logements classés E rejoindront l’interdiction
2027 : un changement de méthode de calcul qui va redistribuer les cartes
Une évolution majeure est à anticiper dès le 1er janvier 2027 : le nouveau mode de calcul du DPE va mécaniquement faire sortir environ 137 000 logements du statut de passoire thermique, sans qu’aucuns travaux de rénovation ne soient réalisés.
Ce phénomène ne sera pas uniforme sur le territoire. Selon les données de l’Observatoire, l’effet climatique variera de 1 à 4,4 selon la ville. Autrement dit, certaines communes verront leur taux de passoires fondre beaucoup plus vite que d’autres, simplement du fait de l’ajustement méthodologique.
Pour les professionnels du diagnostic immobilier, cette échéance est à surveiller de près : elle va générer un afflux de demandes de nouveaux DPE de la part de propriétaires souhaitant vérifier si leur bien change de catégorie.
Pourquoi ces données comptent pour les futurs diagnostiqueurs
Cet Observatoire n’est pas qu’une curiosité statistique. Il illustre concrètement plusieurs notions essentielles que tout candidat à la certification de diagnostiqueur immobilier doit maîtriser :
- La méthode de calcul du DPE et son lien avec les zones climatiques
- Les obligations réglementaires liées au classement énergétique (audit, interdiction de location)
- La lecture critique d’une base de données comme celle de l’ADEME, avec ses limites méthodologiques
Ces connaissances font partie intégrante des référentiels de certification. Savoir interpréter un taux de passoires thermiques, comprendre pourquoi deux villes au bâti comparable affichent des résultats différents, c’est précisément ce qui distingue un diagnostiqueur compétent d’un simple technicien.
Une base de données à manier avec précaution
L’Observatoire le rappelle lui-même : la base ADEME recense les logements ayant fait l’objet d’un DPE, pas l’intégralité du parc immobilier français. Les biens mis en vente ou en location y sont surreprésentés, ce qui signifie que ces chiffres reflètent avant tout le parc « en mouvement ».
C’est justement cette population qui intéresse le plus les acheteurs, vendeurs et bailleurs mais aussi les diagnostiqueurs en formation, puisqu’elle correspond très exactement au type de biens qu’ils seront amenés à diagnostiquer au quotidien dans leur future activité professionnelle.
Se former pour accompagner la transition énergétique du parc immobilier
Face à ces écarts régionaux et à l’évolution réglementaire constante, la demande en diagnostics de performance énergétique ne va cesser de croître dans les prochaines années. Entre les interdictions progressives de location et le changement de méthode de calcul en 2027, les propriétaires auront de plus en plus besoin d’un accompagnement professionnel fiable.
Pour les personnes qui souhaitent se former au métier de diagnostiqueur immobilier certifié, comprendre ces dynamiques territoriales et réglementaires constitue une base indispensable, bien au-delà de la simple maîtrise technique de l’outil DPE.
