Cela fait plusieurs mois que le gouvernement a fait part de son intention d’optimiser la fiabilité du DPE ou Diagnostic de performance énergétique. Une nouvelle réforme visant à rendre le dispositif plus souple est attendue au début de Juillet 2024. Les diagnostiqueurs ont déjà eu quelques informations sur les évolutions du DPE. Mais la nouvelle mesure concernant la surface de référence DPE les a pris de court.
Une nouvelle notion de la surface de référence DPE
Le projet d’arrêté concernant la refonte du DPE devrait entrer en vigueur le 1er juillet. Les professionnels de l’immobilier incluant les diagnostiqueurs ont déjà pris connaissance des divers changements qui vont s’opérer. L’intention du gouvernement d’introduire une nouvelle notion de « surface de référence » dans le décret a revanche surpris plus d’un.
Notons en effet que la surface concernée par le diagnostic immobilier est déjà définie dans le code de la construction et de l’habitation. Les informations y afférentes sont mentionnées dans l’annexe de l’article R. 172-4. Ce texte de loi stipule que la surface de référence dépend de l’usage du bâtiment. Elle désigne la superficie habitable pour les habitations et la surface utile pour les autres locaux.
Cette définition qui a vu le jour avec la réglementation environnementale RE2020 semble si simple et si claire. C’est pourquoi, les agents immobiliers utilisent généralement la surface de la maison mentionnée dans le DPE lors de la rédaction de leur annonce. Mais le nouveau projet de décret qui va corriger le DPE présente une définition différente.
Un mode de calcul différent
Le métrage de la surface de référence fait partie des travaux d’un diagnostiqueur lorsqu’il va réaliser un diagnostic de performance énergétique. Jusqu’à présent, il est censé effectuer le calcul en prenant en compte la surface habitable et les vérandas chauffées. Mais le gouvernement vient de prolonger cette liste. Selon l’arrêté du 25 mars 2024, le diagnostiqueur doit aussi prendre en considération « les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m ».
Quelles sont les conséquences de cette nouvelle mesure ? Les diagnostiqueurs immobiliers devront désormais réaliser le mesurage de certains espaces exclus du DPE jusqu’aujourd’hui. Il s’agit des surfaces de la maison que les propriétaires ont décidé de transformer en pièces de vie.
Mais quelles sont réellement ces nouvelles surfaces concernées ? Il faut citer par exemple la partie du sous-sol et de la cave aménagée en souplex ou encore la partie du garage transformée en pièce à vivre. D’une manière générale, toutes les surfaces occupées par un être humain sont désormais à prendre en compte dans le calcul.
Définition de la pièce de vie
La définition de la pièce de vie risque fort de devenir une source de débat, voire même de conflit, entre les diagnostiqueurs et les propriétaires. Les compagnies d’assurance estiment que les surfaces habitables dotées d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80m sont à considérer comme une pièce de vie. Sa superficie doit excéder les 9m².
L’article 2 du décret hygiène et salubrité du 29 juillet 2023 a donné une autre définition à la pièce de vie. Le texte de loi le désigne comme une « pièce principale destinée au séjour et au sommeil ». La Fédération Droit au logement a tenté de contester cette définition. Elle a adressé une requête auprès du juge des référés du Conseil d’Etat. La Fédération pense que cet article autorise l’utilisation de certains locaux impropres à l’habitation.
Le Conseil d’Etat a rejeté la requête en prenant en compte les articles en vigueur du code de la santé publique. Une pièce de vie est donc un espace :
- doté d’une ouverture sur l’extérieur ou d’une source d’éclairage naturel adéquate,
- doté d’une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20m,
- qui n’est pas exiguë.
Le point sur le mesurage de la surface de référence DPE
La surface mesurée lors de la vente ou de la mise en location des biens immobiliers va s’élargir. Tout propriétaire doit prendre en compte ce changement au risque de fournir de fausses informations aux futurs locataires ou acquéreurs. Voici quelques précisions qui pourraient mieux vous éclairer sur les mesures de surface DPE.
Le calcul de la surface Carrez
Il faut calculer la surface privative lors de la vente d’un lot en copropriété selon la loi Carrez. Elle inclut notamment :
- les combles aménagés ou non aménagés affichant une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m,
- le grenier ayant une hauteur sous plafond de plus de 1,80m,
- la réserver et la remise,
- la véranda,
- les caves si elles sont accessibles directement depuis le logement et si elles sont aménagées pour devenir une pièce de vie.
Le calcul de la surface Boutin
La loi Boutin stipule qu’il faut mesurer la surface habitable lors de la location d’une résidence principale. Cette superficie concerne :
- les combles aménagés ayant une hauteur sous plafond de plus de 1,80m,
- la véranda si elle est chauffée.
Le calcul de la surface de référence DPE
A compter du 1er juillet, les diagnostiqueurs doivent désormais utiliser la surface de référence lors du calcul du DPE. Elle inclut :
- la réserve ou la remise,
- la véranda,
- les caves,
- le sous-sol,
- le garage.
Si toutes les surfaces mentionnées précédemment affichent une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m, elles seront prises en compte lors de la réalisation des diagnostics.
Les conséquences de cette nouvelle réglementation
Est-ce que cette évolution est positive ? La première leçon à tirer, c’est qu’il faut faire preuve de vigilance surtout lors de la mise en location ou de vente d’un logement. Il ne faut pas se tromper au niveau du calcul de la surface habitable.
Le propriétaire ou son agent immobilier est tenu de fournir des renseignements exacts dans l’annonce. Ils risquent une diminution du prix de vente ou du loyer s’ils offrent une information erronée. Notons que la surface habitable mesurée jusqu’à présent peut être inférieure à celle exigée dans le DPE. Cette nouvelle mesure sur la surface totale de référence pourrait aussi être bénéfique, car elle offre une clarté sur la définition de la pièce de vie. Notons que l’objectif du gouvernement dans la mise en vigueur de cette réglementation est de renforcer la fiabilité des diagnostics.
