Contexte et tendances du marché
Le prix immobilier à Bordeaux poursuit sa progression, porté par une demande soutenue et un parc limité. On observe une stabilisation après une légère accélération au printemps.
Trois grands facteurs expliquent ce mouvement :
- Des taux d’intérêt encore attractifs
- Un afflux de néo-Aquitains en télétravail
- La rareté des biens bien situés
Résultat : le prix au m2 moyen tourne autour de 5 300 € en intra-muros, soit +3 % sur un an. En périphérie, il reste plus doux, à environ 3 800 €.
Action : notez sur une feuille vos quartiers cibles. Comparez leurs tarifs moyens pour affiner votre projet.
Comparaison entre immobilier neuf et ancien
Différences de prix et spécificités
À Bordeaux, l’écart entre immobilier neuf et immobilier ancien se ressent surtout sur le prix au m2. Le neuf offre des normes récentes et des garanties décennales, tandis que l’ancien conserve le charme local et des volumes plus généreux.
En septembre 2025, les tarifs moyens se positionnent comme suit :
| Type de bien | Prix moyen (€ / m2) |
|---|---|
| Neuf | 6 800 |
| Ancien | 5 300 |
Les frais de notaire sont réduits en neuf (autour de 2–3 %) contre 7–8 % dans l’ancien. Côté charges, le neuf bénéficie souvent d’une isolation performante et d’équipements basés sur les dernières normes énergétiques.
En contrepartie, un appartement ancien peut nécessiter des travaux d’isolation ou de mise aux normes. Son caractère authentique compense parfois l’investissement initial en rénovation.
Action : notez vos priorités (budget, confort, services) pour choisir entre neuf et ancien à Bordeaux.
Analyse détaillée par quartiers
Pour saisir les tendances du prix immobilier Bordeaux m2 en septembre 2025, explorons chaque quartier. Comprendre la valeur locale aide à affiner votre projet d’achat ou d’investissement.
Centre-ville et Saint-Pierre
Le cœur historique affiche un tarif premium. On observe en moyenne 8 500 €/m2.
Les atouts : proximité des commerces, du tramway et du patrimoine.
Les contraintes : copropriétés anciennes, charges en hausse.
Action : repérez 2 annonces récentes et comparez charge et prix au m2.
Les Chartrons et Bacalan
Quartiers mythiques du vin et du street-art. Le prix moyen tourne autour de 6 800 €/m2.
Points forts : cafés branchés, marché des Capucins, rive droite en plein renouveau.
À noter : la demande explose parmi les 25-40 ans.
Caudéran et Saint-Genès
Zone résidentielle très prisée des familles.
Tarif : 5 900 €/m2 en moyenne.
Avantages : écoles, parcs, tranquillité.
Inconvénient : accès au centre moins rapide.
Action : listez vos critères (proximité écoles, espaces verts) et ajustez votre budget.
La Bastide
Ancienne friche ferroviaire transformée. On note un prix autour de 4 200 €/m2.
Opportunité : projets urbains et vues sur la Garonne.
Attention : certains secteurs restent en cours de réhabilitation.
- Centre-ville : rendement locatif élevé, coût d’entretien important.
- Chartrons : dynamisme culturel, attractivité constante.
- Caudéran : cadre familial, stabilité des prix.
- Bastide : potentiel de plus-value, risques liés aux chantiers.
Conseils d’achat et délais de vente
Vous cherchez à comprendre le prix immobilier au m2 à Bordeaux en septembre 2025 ? Avant de vous lancer, suivez ces conseils d’achat simples pour éviter les pièges et gagner du temps.
Préparez votre dossier financier
Le marché bordelais reste compétitif. Votre dossier doit être béton :
- Rassemblez vos bulletins de salaire et relevés bancaires
- Obtenez une attestation de prêt ou un accord de principe
- Calculez votre capacité d’emprunt et frais annexes
Astuce : anticipez le taux d’intérêt en présentant votre profil solide au courtier.
Anticipez les délais de vente
En moyenne, le délai de vente à Bordeaux varie de 60 à 90 jours. Plusieurs étapes peuvent le rallonger :
- Recherche et visite du bien
- Négociation et offre d’achat
- Signature du compromis de vente
- Délai légal de rétractation (10 jours)
- Obtention du prêt et conditions suspensives
Action : notez la date de signature du compromis et ajoutez 60 jours sur votre calendrier pour estimer la remise des clés.
Pour réduire ces délais, priorisez les biens avec une estimation récente et une expertise thermique à jour. Un dossier complet peut accélérer la signature chez le notaire.
